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2023년 3월 22일 국토교통부에서 공동주택 공시가격 역대 최대 하락 보도자료가 나왔습니다
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23년 공동주택 공시가격 역대 최대 하락
1. 올해 변동률은 05년 제도 도입이후 최대 하락, 수혜국민 크게 늘어
- 지난 10년간의 상승추세에서 올해 큰 폭의 하락세로 전환
2. 20년 대비 집값은 높으나 그간 정부 노력으로 세 부담은 크게 낮아짐 → 국민과의 약속이행
- (22년 적용) 공정시장가액비율 하향(재산새 : 60 → 45%, 종부세 : 95 → 60%)
- (23년 적용) 공시가격 현실화율 20년으로 환원(71.5 → 69.0%) 종부세 기본공제 상향(6 → 9억, 1주택자 11 → 12억), 세율인하등
* 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 22년과 동일하다고 가정
3. 보유세 외에 건강보험료, 국민주택채권매입액 등 부담도 크게 낮아져
- 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료는 월평균 3.9% 감소
- 부동산 등기 시 부담하는 국민주택채권 매입도 연간 1천억원 감소
4. 기초생활보장, 국가장학금, 근로장려금 등 혜택은 크게 늘어
- 지난 2년간 공시가격 상승으로 수혜대상에서 탈락한 국민이 복지혜택을 다시 누릴 수 있고, 기존 수혜자들이 누리는 혜택도 보다 커질 전망
국토교통부는 부동산공시법(제18조)에 따라 23.1.1기준 공동주택 공시가격(안)에 대해 소유자 등을 대상으로 3월 23일부터 4월11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 밝혔습니다
*
ㅇ 이번에 발표된 23년 공동주택 공시가격(안)은 한국 부동산원이 22년말 기준으로 산정한 시세에 23년 현실화율(평균 69.0%)을 적용한 결과입니다
- 23년 공시가격(1.1 기준) = 22년 말 시세 x 23년 현실화율(69.0%)
공시가격 하락효과(요약)
올해 공동주택 공시가격(안)의 전년대비 변동률은 ▵18.61%로, 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실상 21년 수준으로 돌아간 것입니다
ㅇ 그간 과열되었던 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정노력 등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락하였고,
ㅇ 이에 더해 작년 11월 발표한 공시가격 현실화 수정계획에 따라 23년 현실화율을 20년 수준으로 낮춘(공동주택 71.5% → 69.0%)것도 추가 하락 요인으로 작용하였습니다
공시가격 인하와 함께 지난해 부동산 세제 정상화 등의 조치로 인해 금년도 보유세 부담이 대폭 감소하여 20년 수준으로 보유부담 완화 라는 윤석열 대통령이 대선과정에서 제시한 국민과의 약속을 이행하게 되었습니다
ㅇ 윤 대통령은 지난 2년 동안(21~22) 집값 급등과 맞물린 현실화 계획 (20.11)으로 국민 보유부담이 가중됨에 따라, 대선공약으로 종부세개편 등 부동산 세제 정상화를 제시한 바 있으며,
ㅇ 지난해 공정시장가액비율을 인하(재산세 60→45%, 종부세 95→60%)하고, 종부세법 개정을 통해 금년분부터 공제금액을 인상(6억원→9억원, 1세대 1주택자는 11→12억원)하여 보유세 부담을 대폭 완화하였습니다
공시가격 하락으로 국민들의 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입 등의 부담도 크게 줄어들게 됩니다
공시가격 하락으로 국민이 받을 수 있는 혜택은 늘어납니다
ㅇ 공시가격은 기초생활보장제도, 국가장학금, 장려금(근로, 자녀) 등 각종 복지제도에서 재산수준을 평가하는 기초자료로 활용됩니다
* 토지, 건물(주택), 자동차 등의 재산수준 또는 소득환산액 산정 시 공시가격 활용
- 즉, 보유 중인 부동산의 공시가격이 하락하여 재산가액이 낮아지면 이를 활용하는 각종 복지제도의 수혜대상 기준을 충족하기 쉬워집니다
ㅇ 이에 따라 지난 2년간 공시가격 상승으로 인해 수혜대상에서 탈락한 국민이 대상으로 포함되거나, 기존 수혜자들이 누리는 혜택도 보다 커질 수 습니다
공동주택 공시가격(안)
23년 공시가격(안)은 22년 대비 전국 평균 18.61% 하락하였습니다
ㅇ 이는 05년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락으로, 14년부터 이어져오던 공시가격 상승세가 10년 만에 하락세로 전환된 것입니다
ㅇ 또한 역대 공시가격이 2차례 하락했던 시기(09년 △4.6%, 13년 △4.1%)에 비해서도 약 14%p가 더 하락한 수치입니다
지역별로는 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락한 가운데, 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 하락률이 크게 나타 났으며,
- 전년도 변동률과 비교하면 '22년 공시가격 상승률이 컸던 인천(+29.32%→ -24.04%), 경기(+23.17%→-22.25%)에서 올해 하락폭이 크게 나타났습니다
ㅇ 올해 공시가격의 중위값은 1.69억원으로 지난해 1.92억원보다 2천3백만원 떨어졌으며, 지역별로는 서울 3.64억원, 세종 2.71억원, 경기 2.21억원 순으로 나타났습니다
* (중위값, median) 여러 개의 자료를 크기 순서대로 놓았을 때 가운데 있는 값
국민부담 완화
1. 보유세 부담
올해 국민들의 보유세(재산세+종부세) 부담은 공동주택 공시가격 하락, '22년 종부세 세제개편*, '23년 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 정상화 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망됩니다
* ➊ 기본공제금액 인상 : 6억원→9억원 (1세대 1주택자 11억원→12억원)
➋ 조정대상지역 2주택 및 과표 12억원 이하 3주택 이상에 대한 중과 폐지
➌ 세율 인하 : (2주택 이하) 0.6~3.0% → 0.5~2.7%, (3주택 이상) 1.2~6.0% → 0.5~5.0%
올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 22년과 동일하다고 가정하여 시뮬레이션 해본 결과(참고), 올해 보유세 부담은 22년 대비 크게 줄어 들고, 20년 수준보다 줄어들 것으로 예상됩니다
개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정되며, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시 가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표될 예정입니다
재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만호가 증가한 1,443만호(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용세대가 크게 늘어날 전망이며,
* 공시가격 9억원 이하인 주택 한 채만 보유한 세대에는 재산세율 0.05%p 경감
ㅇ 지난해 특례세율 적용세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간 으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보입니다
* 예) (공시가격) 22년 1.5억원(과세표준 6,750만원) → 23년 1.2억원(과세표준 5,400만원) (세율구간) 3만원+과세표준 6천만원 초과분의 0.1% → 과세표준의 0.05% 적용
2. 건강보험료(지역가입자) 부담
지역가입자의 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수 당 금액(208.4원/점, '23년)을 곱하여 산정되어, 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망입니다
ㅇ 22.12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과, 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료가 세대당 전년동월 대비 월평균 3,839원 (지역가입자 평균납부액의 △3.9%) 감소하는 효과가 있을 것으로 보입니다
* 세대별 건보료 수준은 소득·재산변동, 세제변동에 따라 다를 수 있음
3. 국민주택채권 매입부담
공시가격 하락으로 매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 한 해 동안 1천억원 가량 줄어듭니다
* (가정) 전년도 국민주택채권 발행금액(11.3조원)에 공시가격 하락률(18.61%) 적용
【 국민주택채권 매입개요 】
◾(발행대상) 건축허가, 부동산 등기 등 각종 인허가, 등기·등록 등을 신청하는 자
◾(구입금액) 부동산 시가표준액(공시가격)의 일정비율(지역·등기유형 등에 따라 상이)
* (공시가격) 5천만원~1억원 1.4%~1.9%, 1억원~1.6억원 1.6%~2.1% 1.6억원~2.6억원 1.8%~2.3%, 2.6억원~6억원 2.1%~2.6%, 6억원 이상 2.6%~3.1%
ㅇ 예를 들어 서울에 소재한 22년 공시가격 7억원(3.1% 적용)의 공동주택이 23년에 5.79억원(2.6% 적용)으로 낮아진다면 채권매입액은 2,170만원에서 1,505만원으로 665만원 감소하고, 이를 할인('23.3.13 기준 12.7% 적용)하여 매도할 경우 실제 국민부담금은 85만원 감소하게 됩니다
국민혜택 확대
공시가격 하락으로 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망입니다
1. 기초생활보장제도
기초생활보장제도에서는 가구별 소득인정액(소득평가액+재산의 소득환산액)이 기준 중위소득의 일정 비율 이하일 경우 수급자로 선정하고 있습니다
* 23년 기준, 생계급여 30%, 의료급여 40%, 주거급여 47%, 교육급여 50% (4인 가구 '23년 기준중위소득 월 540만원)
ㅇ 따라서, 기초생활보장급여 신청가구(또는 기존 수급가구)가 소유하는 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생하며,
- 가구의 소득, 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정 되거나, 기존 수급가구의 급여액이 늘어날 수 있습니다
* 생계급여액은 중위소득 30% - 소득인정액 이므로 공시가격 하락으로 소득인정액이 줄면, 급여액이 증가
2. 국가장학금
공시가격 하락으로 학생·학부모의 소득·재산 등에 따라 대학등록금을 차등 지원하는 국가장학금(Ⅰ 유형)의 수혜대상도 확대될 전망입니다
* 가구별 중위소득 200% 이하 대학생에 등록금 지원(연 350만원~등록금 전액)
ㅇ 국가장학금 Ⅰ유형은 근로소득 등 소득과 일반재산, 금융재산 등을 월 소득으로 환산한 금액이 중위소득 200% 이하인 가구에 지원됩니다
* 4인 가구 '23년 중위소득 540만원
ㅇ 따라서 공동주택을 보유하고 월 소득환산액이 중위소득 200% 이상으로 23년 국가장학금을 받지 못하던 가구 중 일부는 이번에 공시가격이 하락함에 따라 24년 국가장학금 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대됩니다
3. 장려금(근로, 자녀)
공동주택 공시가격 하락으로 내년(23년 귀속) 근로장려금, 자녀장려금 수급대상 가구는 올해('22년 귀속)보다 약 32만 가구 증가할 전망입니다
* 가구유형별 총소득기준금액(단독 2,200만원, 홑벌이 3,200만원, 맞벌이 3,800만원)을 충족한 가구 재산가액에 지역별 공시가격 증감률 등을 반영하여 추정
23년 공시가격이 복지혜택에 적용되는 시점은 제도별로 상이하며, 23년 말부터 24년 상반기에 적용 예정dlqslek
[23년 공시가격 적용시점]
| 기초생활보장제도 | 23.11월(신규 신청자), 24.4월(기존 수급자) |
| 국가장학금 | 23.11월(24-1학기 국가장학금 신청 시) |
| 장려금(근로, 자녀) | 24.5월(정기 근로장려금 및 자녀장려금 신청 시) |
향후계획
23년 공동주택 공시가격(안)은 4.11(화)까지 소유자 등의 의견을 제출받아 반영 여부를 검토하고, 부동산 공시법에 따른 중앙부동산가격공시 위원회의 심의를 거쳐, 4.28(금)결정·공시할 예정입니다
ㅇ 공시가격(안)은 부동산공시가격알리미 누리집(http://www.realtyprice.kr)에서 3.23(목) 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실 에서 3.23(목)부터 4.11(화)까지 열람할 수 있습니다
ㅇ 의견이 있는 경우 4.11(화)까지 의견서를 부동산 공시가격 알리미 누리집(http://www.realtyprice.kr)을 통해 온라인으로 제출하거나, 관할 시･군･구청 (민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문 제출할 수 있습니다
* 공동주택가격 의견서 양식은 부동산공시가격알리미 누리집에서 내려 받거나, 시․군․구청 민원실에 비치된 서식 이용
※ 부동산 공시가격 전화 상담실 : ☎ 1644-2828 (운영시간: 09:00~17:30)
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