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2022년 9월 29일 국토교통부에서 재건축부담금 합리화 방안 발표 보도자료가 나왔습니다
재건축부담금 합리화 방안 발표
1주택 장기보유자 최대 50% 감면, 면제금액·부과구간 현실화
국토교통부는 「국민 주거안정 실현방안」의 후속조치의 일환 으로 9월 29일(목) 「재건축부담금 합리화 방안」을 발표하였습니다
재건축부담금 제도는 ’06년 도입된 이후에 2차례 유예(’12~’17) 등을 거치면서, 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있습니다
ㅇ 그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래되었고, 그간 많은 지자체, 전문가들이 제도개선 필요성을 제기해왔습니다
ㅇ 특히, 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발하였습니다
ㅇ 또한, 양도세 등과 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과 되어, 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있는 상황입니다
국토부는 이러한 문제를 개선하고자 지난 8.16일 발표한 「국민 주거 안정 실현방안」에서 재건축부담금 개선 기본방향을 밝힌 바 있습니다
그간 지자체, 학계, 전문가, 관련단체 등과의 수차례 간담회를 통하여 광범위하게 의견을 수렴하였고, 시뮬레이션 등을 통해 다양한 대안을 검토하고 분석해 왔으며,
ㅇ 지난 9.27(화) 민간전문가 중심으로 구성된 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 개선방안을 마련하였습니다
ㅇ 개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활해 지도록 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 두었습니다
◈ 「재건축부담금 합리화 방안」의 주요 내용은 다음과 같습니다
1. 부과기준 현실화: 시장변화 등을 고려하여 조정
그간의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려하여 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향합니다
ㅇ 현재 초과이익이 3천만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나 초과이익이 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고,
ㅇ 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대합니다
< 부과기준 현실화 개선안 >
초과이익 | 현행 | 0.3억 이하 | 0.3~0.5억 | 0.5~0.7억 | 0.7~0.9억 | 0.9~1.1억 | 1.1억초과 |
개선 | 1억이하 | 1.0~1.7억 | 1.7~2.4억 | 2.4~3.1억 | 3.1~3.8억 | 3.8억초과 | |
부과율 | 면제 | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% |
2. 부과 개시시점 조정: 부과체계의 정합성 제고를 위해 개선
현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있습니다
정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려하여,
ㅇ 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계의 합리성을 제고할 계획입니다
3. 공공기여 감면 인센티브: 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도
현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나,
ㅇ 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써, 공공 임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었습니다
이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과 이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할 예정입니다
4. 실수요자 배려: 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설
현재 주택보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나,
ㅇ 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고, 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있습니다
ㅇ 이에, 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 다만, 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고, 보유 기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함합니다
< 보유 기간에 따른 감면안 >
보유기간 | 10년이상 | 9년이상 | 8년이상 | 7년이상 | 6년이상 |
감면율 | 50% | 40% | 30% | 20% | 10% |
*준공시점 1세대 1주택자로서, 보유기간은 1주택자 기간만 인정 |
◈ 이번 개선방안의 종합적인 기대효과는 다음과 같다.
’22.7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준, 개시시점 개선방안을 적용할 경우 38곳은 부담금이 면제되고, 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망되었습니다
* 부담금 부과 지방단지 11곳도 1천만원 미만 6곳, 1~3천만원 미만이 4곳임
ㅇ 또한, 1천만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소되는 등의 부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 보입니다
< 부과단지 수 변화 : 부과기준 현실화 + 개시시점 조정 >
아울러, 1세대 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것으로 보입니다
ㅇ 구체적인 예를 들면, 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7천만원이 줄어들어 3천만원이 되고, 이에 더해 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1,500만원이 되어 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 됩니다
< 부과금액별 변화 : 부과기준 현실화 + 장기보유 감면 >
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