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송사무장의 부동산 경매의 기술 책을 읽었습니다 경매하는 사람은 무조건 읽어야된다는 책
송사무장의 부동산 경매의 기술 책 다시읽고 싶은 부분
p6
그많은 책에 나온 성공의 원칙은 모두 한가지로 귀결된다는 것을 알게 되었다 그것은 바로 사람은 자신이 그린대로 삶을 살게된다는 것이다 긍정의 마인드를 갖추고 자신으 꿈을 그리며 꾸준하게 정진하는것이 바로 부자들의 공통된 비결이었다
p15
경매물건 검색 → 권리분석 → 현장조사 → 시세조사 → 입찰 → 명도
p20
다음날 임차인에게 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 배당을 못받는다는 사실과 명도거부시 법적절차가 어떻게 진행되는지 설명해놓은 내용증명 한통을 발생했다 내용증명은 배당받는 세입자에게는 약발이 잘먹힌다
p21
말은 한번듣고 흘려버릴수 있지만 내용증명을 ㅌ오해 보낸글은 몇번이고 반복해서 읽게 된다 처음 읽을 때는 화가나겠지만 시간이 지나면 현실을 직시하게된다 그러니 낙찰자는 내용증명을 발송한뒤 기다리면 된다
p28
법원에서 진행되는 경매절차
경매개시 → 경매사건기록부 열람과 입찰시작 → 입찰마감 → 개찰후 최고가매수인 발표 → 매각허가 결정 → 항고기간 → 잔금납부기일지정 → 잔금납부와 소유권이전 → 인도명령신청 → 배당기일
p31
입찰자는 대법원 사이트에서 물건을 확인하는 습관을 들여야 실수하지 않고 경매를 할수있다(보기 쉬운것만 접하다 보면 실수를 범하기 쉽다)
p34
종국결과에서 미종국은 경매사건이 아직종결되지 않았다는 뜻이고 낙찰되어 배당절차까지 완료돈 경우 종국이라고 기재된다 취하나 기각이 되어도 종국 또는 취하라고 기재된다
p37
기일내역에서 확인해야 하는 사항
- 기일내역에서는 이찰법정과 입찰시간을 체크한다
p39
경매사건기록부
이 기록부에는 감정평가서, 건축물대장, 도면 등 그리고 점유관계 조사서 매각물건명세서 등 입찰한 물건에 관한 사항이 자세히 나와있으므로 입찰전에 한번씩 열람하는 것이 좋다 단 채무자등 관계자들의 인적사항이나 유치권에 관한 서류는 원칙적으로 공개하지 않는다 기록부를 열람할때 특별매각조건(재경매, 토지별도등기, 유치권, 대항력세입자, 제시 외 건물 소재등)은 위험부분을 법원에서 미리알린것이므로 입찰전에 반드시 확인해야 한다 사건기록부는 입찰당일에 입찰마감 시간전까지 열람할수 있으므로 사전에 미처 확인하지 못한 입찰자는 확인하는 것이 좋다
p51
인도명령 결정시기
낙찰자가 잔금을 완납하고 법원에 인도명령을 신청했을 경우 채무자와 기타 불법점유자는 2주이내에 인도명령 결정이 나오지만 임차인인 경우에는 배당금 수령의 여부와 간계없이 관례상 배당기일 이후에 인도명령결정을 해준다 이것은 정해진 것이 아니라 관례이므로 법원의 재량에 따라 약간씩 변경될수 있다
p53
표제부
대지권이 없음이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰후 적법하게 대지권을 취득할수 있는지 여부를 확인해야 한다
p58
말소기준권리가 될수 있는 것들
1. 저당권(근저당권)
2. 압류(가압류)
3. 담보가등기
4. 경매기입등기(등기부등본에 보면 강제경매개시 결정이라고 표시되어 있다)
p61
말소기준 권리보다 후순위 권리이지만 인수되는 경우
소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분 건물 철거 및 토지인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리이다
p70
김ㅇ수가 소유자의 사촌동생이라는 점과 소유자와 같은 법인의 직원으로 등재된점 그리고 소유자의 부인이 집행관 현황조사 당시 임대차 관계가 없다고 진술한점을 증거자료로 첨부하여 인도명령을 다시신청했다 그리고 소유자와 그 일당을 경매방해죄와 사기죄등의 죄목으로 고소장을 작성했다
p77
결록적으로 임차인은 ①임대차 계약을 맺고 ②주택을 인도받고 ③주민등록의 요건을 모두 갖추어야 대항력이 생기는 것이다(토지와 건물의 등기가 따로 되어 있고 저당권등의 설정일이 다른 경우 건물에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단한다)
p77
대항력 있는 임차인은 배당요구 종기일까지 배당신청을 했을 경우 배당된다 그리고 배당요구 종기일까지 배당요구철회도 가능하다
p79
전소유자가 임차인인 경우 제3자에게 소유권 이전 등기가 된 날 다음날부터 임차인으로서 대항력이 생긴다(전소유자가 임차인이 된 경우)
p80
선순위 임차인 해결방안
① 증가자료 수집
② 소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상
- 금액이 상당할경우 민사소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매방해죄, 강제집행면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄등으로 고소할수 있다
③ 인도명령신청
④ 명도소송
p92
배당부동산 효과적으로 매입하는 방법
1. 똑같은 임대가격이라면 일단 싼물건부터 파악해야한다
2. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야 한다
: 오피스텔과 상가시세는 대부분 임대가격과 연동한다 따라서 본인이 매입하려는 오피스텔이나 상가의 분양가격이 적정한지 높은지는 임대가격을 월로 적용하여 비교해보면 된다
① 분양가격 - (대출금액 + 세를 놓을수 있는 임대보증금) = 실제투자현금
② (받을수 있는 월세) - (현금투자에 대한 대출이자) = 수익
③ (②번의수익 / ①번의 실제 투자현금) x 100 = 12%이상
3. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라
4. 채광이 잘되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라
5. 교통, 학군, 기타 사항을 잘 점검하라
6. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라
p103
개별경매란 채권자가 채권의 담보목적으로 채무자로부터 여러개으 담보를 제공받아 그 위에 저당권을 설정할수가 있는데 이얷을 공동저당 또는 공동담보라고한다 공동담보의 경우 경매를 신청하게 되면 담보목적물 모두가 경매로 매각되는데 이때 각각의 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 매각을 실시한다 이것을 개별경매라고 하는데 공동담보물의 경우(=분할)매각을 원칙으로 한다
일괄경매는 같은 공동담보라 하더라도 예를들어 토지와 그 위의 건물이 공동담보물인 경우와 같이 그 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인에게 토지와 건물을 같이 매수하도록 하는 것이 고가로 매각할수 있다고 판단되거나 개별매갈할 경우 가치가 현저하게 떨어질 것이라 예상되면 경매신청권의 신청이나 집행법원 직권으로 일괄매각을 실시한다
p104
개별경매의 경우 주의해야 할 것이 있는데 물건번호가 부여된 9개 물건전부가 낙찰될때까지 배당기일이 결정되지 않는다는 것이다 모든 물건을 매각하고 그 매각대금을 합해서 채권자와 이해관계인에게 배당해야 하기때문이다
p104
인도명령결정
실무에서는 임차인의 경우 배당기일이 지정되면 그 다음날 인도명령결정를 해준다 임차인이 배당받기전에 강제 집행을 당하지 않게 하려는 법원의 최소한의 배려이다 채무자나 소유자의 경우 배당기일과 관계없이 인도명령 결정이 된(법원마다 차이 있음)다음 해당물건 경매계에 맛난(?) 것을 많이 사들고 가면 대항력이 없고 배당을 전혀받지 못하는 임차인에게 한해서는 배당기일전에 인도명령 결정을 해주기도 한다
p104
대항력이 없는 임차인의 경우 낙찰자가 임차인에게 소유권이전일로부터 부당이득 청구를 할수 있다 ~~ 임차인을 법대로 명도하려면 모든물건이 매각되는 시점(약1년정도)도어야만 인도명령 결정이 나온다 ~~~ 이럴땐 명도소송
p149
현장조사할때 유의할점
1. 입찰부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다(대항력 여부 확인)
2. 현황조사시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다
3. 유해 혐오시설이 있는지 점검한다
4. 시세조사는 두곳 이상의 부동산을 방문한다
5. 현장의 결점부터 찾아야 한다
6. 점유자가 누구인지 확인한다
7. 연체돈 공과금이나 추가공사 여부를 따져봐야한다
8. 상가는 임대가격을 정확하게 확인한다
9. 농지취득자격증명원 발급여부는 입찰전에 확인한다
10. 부동산은 상상력과 응용력이 풍부한 사람에게 더 큰 기회가 온다
p204
공사기간과 유치권자가 점유하지 않았다는 부분에 대한 소명을 제대로 하여 인도명령신청을 하면 단시간에 명도가 가능할 것으로 판단했다
p214
부동산 인도 집행을 위한 조사
인도명령 신청 → 인도명령 결정 → 점유자에게 인도명령결정문송달 → 해당계에서 송달증명원발급 → 송달증명원 + 인도명령결정 정본으로 집행관 사무실에서 강제집행신청 → 집행비용예납 → 점유자에게 집행계고(예고) → 부동산인도집행시행 → 유체동산경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않는 경우)
p249
공유자 우선 매수권이란
공유자가 있는 있는 경매 물건을 낙찰받아 최고가 매수신고인(낙찰자 또는 경락인)이 되었더라도 공유자의 우선매수신고로 인해 차순위매수신고인의 지위가 될 여지가 있다 따라서 법원 경매시 공유자 물건의 경매에 참여하는 경우 항상 공유자우선매수신청이 들어올 것을 대비하여 경매에 임하여야 한다
p291
선순위전세권 미확인
말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권이 있을 경우에는 배당요구 신청을 하지 않으면 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 하므로 많이 유찰된상태가 아니면 입찰하지 말아야하는데 이것을 간과하고 입찰하여 보증금 전액인 1억 2,000만원을 인수해야 하는 것이었다
아마도 선순위 전세권자가 배당요구 신청을 하지 않아도 자동배당되는 선순위 임차권과 착각한 듯하다
경매의 기술 책을 읽고 느낀점
경험을 바탕으로 책을 읽는 사람이 이해할수 있도록 쉽게(?) 재미있게 풀어져 있습니다 하지만 기초 지식이 없어서 읽으면서 이해 못한 부분도 있습니다 이런 저런 경험담을 책을 통해서 간접경험하면서 조금씩 기초지식을 쌓아야 겠습니다
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송사무장의 부동산 경매의 기술
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