아는만큼 보호받는 주택 상가 임대차계약 상식사전 책을 읽고

부동산 주택 상가 상식을 높이기 위해서 아는만큼 보호받는 주택상가 임대차 계약 상식사전  책을 읽었습니다

 

아는만큼 보호받는 주택 상가 임대차계약 상식사전 다시한번 읽고싶은 부분 발췌

p-6
떼인 보증금을 중개를 해준 개업고인중개사에게 청구하면 되지 않을까?
개업공인중개사를 상대로 법원에 손해배상청구 소송을 진행하면 된다 이때 소장에는 피고1 개업공인중개사 ㅇㅇㅇ과 피고2 한국공인 ㅇㅇㅇ협회를 기재하고(또는 피고에 임대인까지 포함해서 청구하기도 한다) 손해배상 판결을 얻어서 그 판결문을 가지고 부동산중개협회에 청구하면 된다

p-60
과반수 이상과 계약하면 임차보증금은안전하게 보호받나?
과반수 이상의 지분권자 또는 과반수 이상의 동의를 얻어 임ㅁ대차계약을 체결하면 임대인과 동이한 지분에 대해서 대항력과 우선변제권 그리고 직접 전세보증금을 지급명령신청 또는 반환청구소송 등을 통해서 그 결정문 등으로 강제경매를 신청하는 것도 가능하다 
그러나 동의하지 않은 지분에 대해서는 대항력만 가능하나 채무자가 아닌 다른 지분까지는 경매를 신청하거나 경매절차에서 배당요구할 수 있는 우선변제권은 없다 왜 냐하면 고유물에서 민법 제265조의 관리행위는 사용.수익에 관한 규정에 불과해서 동의하지 않은 지분을 처분할 수 있는 권리까지 용인하는 것은 아니기 대문이다 그래서 임차인이 동이하지 않은 지분권자가 채무자 또는 물상보증인이 아님을 주장하게 되고 그에 따라 동의 하지 않은 지분은 지급명령결정에서 기각되고 임대인과 동의한 사람지분만 지급명령 결정문이 나온다 그래서 공동소유주택에서 3분의2 지분 또는 5분의 3지분만 경매된느 사례가 발생하게 되는 것이다 이러한 이유로 과반수 이상의 지분권자와 계약을 체결하더라도 적법한 관리행위를 할수 있겠지만 동의하지 않은 지분까지 처분권을 행사하지 못하게 되어 임차보증금을 안전하게 지키지 못하게 될수도 있다는 사실을 알고 있어야 한다

p-77
주택소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다?
전세보증금이 아닌 다른 계약조건만 변경한 경우에도 기존 계약서에 변경된 내용을 특약사항란에 별도로 기재하고 임대인(종전 임대차를 승계한 새로운 임대인)과 임차인이 서명날인 하면 되는데 이러한 경우 종전계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다

p-97
천정에서 비가 샌다던지, 보일러 배관이 터진경우, 보일러가 고장나서 교체하거나 수선하는 경우, 수도관의 누수현상이나 계량기고장 등으로 교체한 경우, 욕실 등의 하자, 전기시설과 전기계량기 등이 노후로 교체한 경우, 창문 등의 파손 등은 임대인이 부담할 수선비용에 해당된다 만일 이러한 비용을 임차인이 부담했다면 필요비로 임대인에게 청구할수 있다

p-100
노후화된 건물로 매도인의 하자담보 책임이 예상될때 계약서 작성방법
이러한 상황에서 계약서를 작성할때에는 계약서 특약사항란과 다음 중개대상물 확인.설명서에 ①거래대상 주택은 오래된 건물로 또는 재건축 및 재개발 구역 내의 건물로 노후화되어 있어서 균열과 누수 등이 예상되는 건물임을 확인하고 충분히 설명을 듣고 매수하는 것이므로 이로 인한 매도인의 담보책임을 묻지 않기로 하다는 내용을 기재했다면 매도인의 담보책임에 대해 개업공인중개사와 매도인의 책임은 벗어날수 있을 것이다

위 ①과② 내용에 매수인(임차인)이 합의해주지 않으면 ③건물의 하자와 누수 등이 없음을 매도인(임대인)의 진술로 확인함 이라고 기재하면 개업공인중개사의 책임을 면할수 있다

p-136
반포에 삼성래미안 퍼스티지 아파트가 신축당시 분양권으로 거래가 되었는데 부동산 중개업소에서 분양권에 대한 가압류 등을 조합에서 확인하지 않고 분양권 매매계약하고 계약금과 중도금을 지급하고 잔금을 지급하기 전에 조합에 확인해 보니 분양권에 5웍원이  채권가압류가 되어 있었다 잔금이 3억5천만원 밖에 안 남아 있었는데 5억이 가압류가 되어 해결의 실마리를 못  찾다가 분양권 가격이 상승되어 매수인이 매도인에게 차용증을 받고 나서 해결된 사례인데

p-215
임대인이 동의 하지 않으면 지급명령 제도를 적극 활용해라
임대인이 동의를 하지 않는 경우와 살고 있는 주택등이 경매로 매각되어 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우 임대인(전소유자)을 상대로 법원에 보증금 반환 지급명령을 신청하고, 그 결정문으로 임대인의 재산(부동산, 동산, 예금 등)에 강제집행절차(강제경매, 압류등)를 진행해서 회수하면 된다(임차보증금의 지급명령 신청은 금액에 제한이 없다) 지금명령신청에 임대인이 이의를 제기하는 경우가 많지 않아서 신속하게 결정이 나온다 이의를 제기하면 자동적으로 본안소송 재판으로 진행되는데 이 경우도 신속하게 판결되므로 걱정할 필요는 없다

p-232
수원지방법원 성남지원 2010가단 38693
나. 법원은 평소 친분이 있다 하더라도 권리관계 확인을 소홀히 한 중개사에게 손해배상 책임이 있다 다만 대부금 회수를 위하여 담보물의 하자 여부를 확인하지 않은 대부업자의 잘못도 있고, 중개사가 대필 계약을 하면서 세입자에게 대필료외 별도의 대가를 받지는 않았기 대문에 손해배상액의 15%만 배상하라고 판결했다

인천지방법원 2015가단234748판결
공인중개사인 피고가 주택에 관한 임대차계약이 체결되었다고 하며 계약서를 써 달라고 하는 당사자들의 말만 듣고 임대차계약서를 작성한 피고에 대하여 실제로 임대차계약이  체결되었는지, 임대차보증금의 지급방법은 무엇인지, 계약금이 실제로 지급되었는지 등을 제대로 확인하지 않은 채 마치 자신이 이사건 주택을 알선하고 중개대상물을 확인.설명한 것처럼 이 사건 임대차계약서를 작성한 잘못이 있다고 보아 보증금의 20% 상당의 손해배상 책임을 인정한 사례

p-313
보일러 시설이나 수도관의 누수현상, 욕실 등의 하자, 전기시설, 창문 등의 파손, 기타 임차인으로서 주택을 사용하기 위해서 필요한 부분 등분분 등에 하자가 발생하여 이를 임차인이 수선비를 지출하고 개선하였다면 필요비가 되고 그 반환을 임대인 또는 새로운 소유자(일반매매)에게 청구할수 있고 그 필요비를 지급할때 까지 건물인도를 거부할수 있다 그런데 그 임차건물이 경매 당하게 되면 임차인은 필요비와 유익비상환청구권을 가지고 배당요구할수 있고 이 경우 매각대금에서 경매비용을 공제한 금액 다음 순위로(1순위) 배당받게 된다 

p-348
◈ 배우자와 자녀가 함께 살다가 임차인이 사망했다면?
자녀가 미성년자일 때는 임차인인 배우자가 사망했다는 사실을 임대인에게 알리고, 종전계약서에 상속에 의해 계약당사자(피상속권자(남편) > 상속권자(부인))만 변경한다는 내용을 부기하고 임대차계약당사자 간 서명날인하면 문제가 없겠지만 자녀가 성년자일 때에는 계약기간 종료 후 전세금 반환 시 다툼을 방지하기 위해서라도 자녀들의 동의를 얻어(협의분할 상속방법) 임차인을 변경해야 한다 이때 동의방법은 계약서에 직접 동의한다는 내용을 기재하는 방법이면 족하다 사망자의 동거가족이 그대로 살고 있으므로 대항력이 상실되는 것이 아니므로 주임법상 대항력이 그대로 유지되므로 종전 확정일자에 기해서 우선변제권이 유지가 된다
이러한 방법은 자녀가 부모와 함께 살지 않고 성년으로 독립된 생활을 영위하고 있을 때도 임차인의 명의변경은 협의분할 상속방법으로 변경해 놓아야 임대인도 임차인도 다툼을 방지하고 안전하게 그 권리를 보호받을 수 있게 되므로 사전에 상속지분권자들의 동의를 얻어 임차인을 변경해야 한다는 사실도 잊지 말아야 한다

p-350
◈ 집주인이 사망했다면 전세금을 어떻게 돌려받으면 되나?
임대인이 사망했다면 상속지분권자들에게 보증금 반환을 요구하면 된다 그러나 상속지분권자들 끼리 협의가 되지 않고 상속재산으로 다툼이 발생하여 오랜 시일이 소요된다면 법원에 지급명령신청 또는 전세보증금반환청구 소송을 제기해서 강제경매를 신청할수 있습니다 그런데 상속등기가 이루어지지 않은 경우에는 상속권자들을 대위하여 상속지분권자 비율대로 등기와 동시에 강제경매를 신청하면 됩니다 이때 대위로 등기한 비용도 임대인(상속인)에게 청구가 가능합니다

p-353
◈ 경매절차에서  필요비로 배당요구 또는 유치권행사가 가능할까?
임차인의 필요비와 유익비상환청구권은 임대인이나 제3취득자에게 청구할수 있는 권리로 필요비상환청구권은 그 비용이 발생한 시점에서 청구가 가능하지만 유익비상환청구권은 계약기간 종료 후에만 청구할 수 있다는 차이점이 있다 그런데 그 임차건물이 경매당하게 되면 임차인은 필요비와 유익비상환청구권을 가지고 배당요구할 수 있고 이 경우 매각대금에서 경매비용을 공제한 금액에서 1순위로 배당받게 된다 그런데 배당요구를 하지 않았다면 배당에 참여할수 없고 낙찰자에게 유치권자로 대항할 수 있는 권리가 있어서 변제 받을 때 까지 건물인도를 거부할수 있다

◈ 임차인이 필요비와 유익비를  청구할 수 없는사례는?
임차인이 필요비나 유익비를 가지고 비용 반환청구나 유치권 주장을 할수 없는 사례는 다음과 같다
① 임대차계약 당시 원상회복하기로 약정한 경우에는 임차인은 필요비와 유치권 등으로 낙찰자에게 유치권을 주장할수 없다(서울남부지방법원 84가합 837판결)
② 임차인이 영업을 목적으로 지출한 비용은 유익비에 해당되지 않느다(대구고법 79나 1082판결)
③건물 임대인이 임차보증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정하였고, 임차권양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나 양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼수 없어서 필요비, 유익비 상환청구권은 인정되지 않는다고 판결한사례(대번82다 24998판결)
④임대차계약에서 임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조를 할수 있으나 부동산반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구한다는 약정이 있는 경우 임차인은 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라 봄이 상당하다

참고로 상가임차인이 임차목적물에 대하여 영업을 목적으로 한 인테리어비용을 지출한 경우 이러한 비용은 건물의 객관적 가치를 중가시키기 위한 것이 아니어서 이를  필요비, 유익비로 볼수 없다 따라서 이와 같은 내용은 유치권에 포함되지 아니한다 원상복구 의무가 남을 수 있다(대법 95다 12927판결)

p-440
◈ 상가임차인이 필요비와 유익비를 청수할수 없는 사례
1. 임대차계약 당시 원상회복하기로 약정한 경우에는 임차인은 필요비와 유치권등으로 낙찰자에게 유치권을 주장할수 없다(서울남부지방법원 84가합837판결)

2. 임차인이 영업을 목적으로 지출한 비용은 유익비에 해당되지 않는다(대구고법 79나 1082판결)

3. 건물 임대인이 임차보증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정하였고, 임차권 양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나 양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼수 없어서 필요비, 유익비 상환청구권은 인정되지 않는다고 판결한 사례(대법 82다 24998판결)

4. 상가임차인이 임차목적물에 대하여 영업을 목적으로 한 인테리어 비용을 지출한 경우 이러한 비용은 건물의 보존을 위하거나 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비, 유익비로 볼수없다 따라서 이와같은 내용은 유치권에 포함되지 아니한다 원상복구 의무가 남을 수 있다(대법 95다 12927판결)

 

아는만큼 보호받는 주택 상가 임대차계약 상식사전을 읽고

책을 읽으면서 부동산에 대해 아는 부분은 읽히기가 쉬웠지만 모르는 부분에 대해서는 기초 지식이 없어서 그런지 어려웠습니다 책을 보면서 몰랐던 부분에 대해서 알게 되어서 좋았습니다 

 

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아는 만큼 보호받는 주택·상가 임대차계약 상식사전(2022)

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