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부동산 권리분석 이렇게 쉬웠어? 책을 읽었습니다
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경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?:생초보도 할 수 있는 초간단 권리분석법 대공개!
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다시 읽어보고 싶은 문구들
p17
1차 : 600,000,000
2차 : 420,000,000
낙찰 : 483,000,000
3천수익
p24
그래서 이전에 실패했던 공부방식과는 다르게 쉬운것부터 시작해서 실제로 경험을 쌓으며 한단계 한단계 수준을 높이는 방법으로 접근해보자고 마음먹고 실행에 옮겼다 용어가 생소하거나 어렵지 않은 간단한 내용의 책 위주로 사서 읽기 시작했고 일단 쉬운 물건하나를 직접 처리하기 위해 꼭 필요한 수준의 지식만 공부했다
p-31
한눈에 보는 경매 진행절차
1. 법원의 경매개시 결정 및 매각준비
: 채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시결절을 내림 그후 법원에서는 매각할 부동산의 현재상태조사, 감정평가사 부동산가치 평가
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
: 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구종기일까지 필요서류 첨부해 배당요구 신청을 해야한다
3. 매각기일 : 입찰하는 날
4. 매각허가결정 및 확정
:매각허가 결정은 낙찰일로부터 7일후에 내려진다 최고가매수신고인으 결격사유나 경매 매각 절차상의 하자여부를 심사해 문제가 없으면 매각허가 결정이됨 이때 낙찰자는 해당물건의 중대한 하자나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견할 경우 매각불허가 신청을 할수 있다 매각허가결정후 1주일이내에 이의신청이나 즉시항고가 없으면 매각허가결정이 확정되고 최고가 신고인은 매수인이 됨. 그후 법원은 대금지급기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송함
5. 잔금납부와 소유권이전등기
: 매수인은 매각허가 확정이로부터 통상 4주안에 잔금납부
6. 배당
:낙찰자가 대금납부하면 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당실시 보통 배당기일은 잔금납부로부터 약 1개월뒤이다
p41
매수보증금이란?
경매물건에 입찰하기 위한 계약금을 말한다 보통 최저매각가격의 10%로 책정되고 낙찰받았으나 잔금을 미납할 경우에는 몰수된다 매수보증금(입찰보증금)을 종전의 10%가 아닌 20%로 증액하는 이유는 이 사건이 매각되었다가 다시 진행되는 재매각 물건이므로 좀더 조사하고 검토해서 입찰을 신중히 기하라는 의미로 생각하면 된다
(1) 법정매각조건(일반적인조건) : 최저매각가격의 10%
(2) 특별매각조건 : 최저매각가격의 20% 또는 30%(법원마다 다름)
p49
경매공부 이렇게해라
1. 기초지식을 다져라
- 첫책은 겸험서 위즈로
- 모르는 내용은 인터넷으로 검색
- 경매는 오픈시험북
- 배운내용은 실행으로
p57
권리분석
1. 말소기준 권리찾기
2. 인수되는 권리찾기
3. 임차인 권리분석
4. 서류 및 기타권리 확인
p59
말소기준권리가 될수 있는 것
:근저당, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)
p77
가압류가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면 가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것
p78후순위 인수되는 가처분
p84
매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
1. 배당요구한 선순위 전세권
2. 건물철거 및 토지인도 청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권
p94
대항력의 요건
1. 주택의인도(점유)
2. 전입신고(그 다음날 0시부터 대항력 발생)
p100
전입신고는 선순위 확정일자는 후순위
> 우선변제권이 후순위(우선변제권은 전입신고와 확정일자중 더 늦은날짜를 기준으로 한다)이므로 근저당권자인 ㅇㅇ은행이 배당받고 남은 금액 한도내에서 배당받을수 있다 그러나 대항력이 있으므로 홍길동이 배당받지못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다
p101
확정일자는 선순위, 전입신고는 후순위
> 우선변제권은 전입신고일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 얻게 되므로 말소기준 권리보다 전입신고가 늦어 후순위로 배당받는다 따라서 근저당권자인 ㅇㅇ은행이 배당받고 남은 금액이 있다면 배당받을수 있다 전액 또는 일부를 배당받지 못하더라도 홍길동은 대항력을 주장할수 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다
p113
임차인 전입일 및 확정일자는 모든 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있다 하지만 배당요구했다가 다시 취소했기 때문에 배당요구를 하지 않은 것과 마찬가지인 상황이다 따라서 임차인 보증금 전액은 낙찰자가 인수해야 한다
p120
매각물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요약정리해 놓았다 만약 여기서 명시되지 않은 인수조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있다면 매각불허가 사유가 된다
매각 명세서에서 꼼꼼하게 체크해야 할 내용은 다음과 같다
① 최선순위일자 - 말소기준 권리라고 생각하면 된다 유료사이트의 말소기준권리 정보가 잘못 기재된 경우도 있으므로 꼭 재확인 한다
② 현황조사 및 임차인 권리신고 내역 - 임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부등을 확인해 인수할 보증금이 있는지 파악한다
③ 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는것 - 배당요구 하지 않은 선순위전세권 및 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수된느 권리를 확인한다
④ 비고란 - 유치권, 법정지상권등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각등)을 반드시 체크한다
p133
더욱 더 많은 준비를 하고 입찰하겠다고 생각하면 큰 오산이다 경매공부의 목적은 학문 그자체가 아니라 실제로 투자하기 위한 것임을 잊어서는 안된다
p133
실패하지 않는 지역선택의 기준
1. 내가 잘아는 곳
2. 내가 살고 싶은 지역
3. 신규 아파트 단지
4. 대단지
5. 교통이 편한 곳
6. 학군이 좋은 곳
7. 브랜드가 좋은 곳
p184
명도비 - 필자의 경우 1억당 최대 100만 책정, 낙찰가가 3억원일때 300만원
p193
입찰당일 체크리스트
1. 본인입찰시 - 신분증, 도장, 입찰보증금
대리입찰시 - 입찰자의 인감증명서와 위임장 및 인감도장, 대리인신분증과 도장 입찰보증금
2인이상공동입찰시 - 공동입찰신고서, 공동 입찰자 목록, 불참자의 인감증명서와 위임장 및 인감도장, 입찰자 또는 대리인의 신분증과 도장, 입찰 보증금
p203
개별매각사건은 물건 번호를 꼭 기재
- 일괄매각은 하나의 경매사건에서 진행되는 부동산이 2개 이상이더라도 한데 묶어 매각하는 것을 말한다
- 개별매각은 한사건에서 2개이상의 물건을 각각 따로 매각 하는 방법이다
- 개별매각 물건을 입찰하려면 사건번호 뿐아니라 물건번호도 반드시 기재해야 한다 물건번호를 적지 않으면 어떤 물건에 입찰한것인지 구분할수 없기 때문이다
p215
소유권이전절차
낙찰 > 매각허가결정(일주일) > 항고기간(일주일) > 잔금납부(한달) > 배당기일(한달)
p224
무조건 버틴다고 되는 것이 아닙니다 강제집행까지 버틸수 있겠지만 낙찰자가 작성하고 소송을 진행하면 강제집행 비용도 점유자가 지급해야 합니다 그러니 적당한 선에서 합의하세요!!라는 말이다
p225
적정한 명도비용
명도를 하면서 취후의 수단인 강제집행까지 진행되는 경우는 많지 않지만 대체로 강제집행 비용을 기준으로 합의금(이사비용)이 책정되므로 대락 어느정도 소요되는지 알아 둘 필요가 있다 집행수수료와 노무비등을 계산해보면 평당 7만원정도인데 만약 30평 아파트라면 집행비용이 약 210만원이다
p236
인도명령은 잔금납부와 동시에 신청하자
> 강제집행을 하려면 이전에 인도명령 결정문을 받아야 하는데 합의서와는 상관없이 낙찰잔금을 납부하자마자 바로신청해두는 것이 좋다 보통 법무사가 잔금납부 및 소유권이전 업무를 하면서 인도명령을 같이 신청해주는데 혹시 모르니 미리확인하기 바란다
p238
꼭 기역해야할 낙찰후 절차
1. 대금납부 기한은 낙찰일로부터 약 6주후이다
2. 인도명령은 잔금납부시 신청하자
3. 원만한 합의를 위한 적정한 명도비용은 강제집행 비용에 이자와 기회 비용을 더한 금액을 기준으로 정한다
p268
역발상으로 물건을 선택하자
1. 저층이나 탑층 - 단지내 사람들이 지나다니지 않는곳이라 사생활 노출될 위험이 적고 햇빛잘들어오고 1층이도 단점이 보완돈 물건을 찾을수 있다면 투자를 망설일 이유가 없다
2. 대형평수
3. 거래사례가 없는 희소한물건 - 펜트하우스
4. 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자
5. 여러물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자
p309
세금을 줄이는 5가지 방법
1. 공동명의를 활용한다
2. 일시적 1세대 2주택도 비과세 혜택을 받을 수 있다
3. 양도시기를 잘 조절해서 양도세를 줄인다
4. 양도시기 조절로 재산세도 줄일 수 있다
5. 임대주택 등록시 거주주택 비과세 혜택을 활용하자
p317
공부만 하지말고 바로 실행하라
신중함과 과감함이 중용을 이룰때!
부동산 경매분석 이렇게 쉬었어? 책을 읽고나서
어려운 경매를 쉽게 쉽게 풀어서 쉽게쉽게 읽게 되었습니다 권리분석도 어려운거 말고 쉬운걸로만 쉽게쉽게 처음 초보자가 읽기에 접근하기 쉽게쉽게 해주셔서 읽기 좋은 책입니다 마직막페이지를 읽으면서 공부만 하지말고 바로 실행하라 신중함과 과감함이 중요을 이룰때 많이 와 닿는 말입니다 하루빨리 기본을 마치고 쉬운것부터 도전해야 겠습니다
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